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Fortune Gems - Com Selic em 13,25% ao ano, qual a melhor opção de financiamento imobiliário?

Queda de 0,5 p.p. não impacta nos custos de financiamento no curto prazo; veja como ainda fazer bom negócio

Giovanna Sutto

(Getty Images)

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A nova taxa Selic, de 13,25% ao ano, pavimenta o começo de um bom sinal para quem planeja comprar um imóvel financiado no Brasil. Mas não se iluda: a recente queda de patamar dos juros, de 0,5 p.p., não é suficiente para promover um efeito imediato no bolso — no curto prazo.

Uma redução na taxa de juros do empréstimo imobiliário deve ser sentida a partir do primeiro trimestre de 2024, reforçam os especialistas consultados pelo Fortune Gems.

A variação da Selic está relacionada aos custos dos financiamentos imobiliários porque as instituições financeiras, que ofertam esse tipo de serviço, costumam repassar a flutuação da taxa básica de juros às taxas cobradas nos contratos. Dessa forma, quando a Selic cai, as prestações tendem a se tornar mais suaves, viabilizando a compra de um imóvel por mais pessoas.

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Apesar dessa relação de “causa e consequência” existir, ela não costuma ser imediata. “Há um delay entre a taxa Selic cair e os bancos, de fato, repassarem essa queda ao consumidor. Porém, se uma sucessão de cortes se confirmar, essa realidade será possível no primeiro semestre do ano que vem”, prevê Daniele Akamine, advogada especializada em direito imobiliário.

A avaliação é de que a queda de 0,5 ponto percentual (p.p.), embora tenha surpreendido, não traga força para alterar o cenário.

“Não muda absolutamente nada na vida do consumidor na comparação com o que tínhamos até então”, diz Eduardo Muskat, diretor de financiamento imobiliário na Creditas, se referindo à mudança do patamar anterior, de 13,75%, para os novos 13,25%.

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Muskat acentua que a Selic precisaria cair 1 ou 2 p.p. para os bancos começarem a emprestar dinheiro mais barato.

Donato Souza, advogado especializado em direito bancário, também faz coro a Muskat. “A Selic é um componente do custo cobrado pelo empréstimo, dentro de um emaranhado de condições que formam esse valor: inadimplência, gastos administrativos, nível de endividamento, spread dos bancos, entre outros”, diz.

A Caixa Econômica Federal, o Banco do Brasil e o Itaú, por exemplo, já anunciaram cortes em empréstimos, mas nenhum deles inclui o imobiliário.

Além das taxas altas, a queda nos depósitos em poupança, principal fonte de recursos para o crédito imobiliário, também deixou os bancos com um volume de dinheiro num patamar longe do ideal, o que funcionou como desestímulo aos financiamentos.

A captação líquida (saldo entre depósitos e retiradas) do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ficou negativa em R$ 54,6 bilhões no primeiro semestre deste ano.

Muskat explica que o banco capta dinheiro via poupança a um custo baixo (de 6,17% a.a. + TR) e empresta com juros ao consumidor. Quando o recurso da poupança diminui, o banco fica com menos dinheiro para emprestar.

“A consequência é: o banco fica sem estoque de poupança e recorre a captações ‘a mercado’, ou seja, atreladas ao CDI. Porém, o CDI é mais caro, praticamente acompanha o patamar da Selic. Assim, na situação atual (com a Selic em alta), o banco capta dinheiro mais caro, a 13,25% ao ano, do que captaria com recursos da poupança”, explica Muskat.

Isso significa que a instituição financeira empresta mais caro ao consumidor do que no cenário de Selic mais baixa e com mais recurso em poupança. 

Simulação de financiamento

A pedido do Fortune Gems, a Creditas elaborou uma simulação de financiamento imobiliário que inclui os cinco grandes bancos e as principais modalidades do empréstimo disponíveis hoje.

A simulação considera:

A exceção é o modelo atrelado ao IPCA: o único banco com essa linha é a Caixa, que oferta a opção em moldes diferentes do restante.

Vale ressaltar que o IPCA utilizado na simulação foi de 5% ao ano durante todo o prazo de contrato, um arredondamento baseado na projeção de 4,84%.

Idealmente seriam as mesmas condições, mas há diferenças entre as modalidades, então, a simulação tenta fazer um exercício hipotético para que o consumidor possa se guiar.

Hoje, o consumidor tem à sua disposição quatro modalidades:

Além disso, a simulação traz as melhores taxas ofertadas em cada banco, conforme a base de dados da Creditas. A empresa tem uma carteira de cerca de R$ 400 milhões em empréstimos.

Por isso, vale o alerta: as taxas utilizadas trazem uma ideia de patamar de custo, mas podem variar a depender do perfil do cliente e do banco.

A simulação também traz o CET (custo efetivo total), que representa todos os custos do financiamento, incluindo seguros, tarifas, etc. É possível, ainda, ter uma ideia da renda necessária para pagar esse financiamento: o exercício mostra a renda bruta mensal da família (considerando eventualmente até mais de uma renda).

Confira:

Linha de crédito: Taxa fixa + TR 
Taxa de juros nominal  1ª parcela Total a pagar CET Renda necessária 
Banco do Brasil11,28%R$ 4.878R$ 1.094.44011,88%R$ 16.261
Bradesco10,49%R$ 4.560R$ 1.044.43911,08%R$ 15.200
Caixa9,79%R$ 4.333R$ 1.004.06210,31%R$ 14.443
Itáu10,49%R$ 4.544R$ 1.041.89211,01%R$ 15.147
Santander10,49%R$ 4.568R$ 1.032.96811,02%R$ 15.226
Linha de crédito: Taxa fixa (ou prefixada)
Taxa de juros nominal  1ª parcela Total a pagar CET Renda necessária 
Caixa11%R$ 4.701R$ 1.070.55311,52%R$ 15.670
Linha de crédito: Taxa fixa + Poupança  
Taxa de juros nominal  + remuneração poup. 1ª parcela Total a pagar CET Renda necessária 
Bradesco10,66%R$ 4.612R$ 1.053.73411,25%R$ 15.372
Caixa9,96%R$ 4.385R$ 1.013.44210,48%R$ 14.616
Itáu11,89%R$ 4.968R$ 1.118.32112,40%R$ 16.558
Linha de crédito: Taxa fixa + IPCA*
Taxa de juros nominal  + IPCA ** 1ª parcela Total a pagar***CET Renda necessária 
Caixa9,85%R$ 5.03510,49%R$ 16.783
*prazo máximo: 240 meses (20 anos); apenas financia 60% do imóvel;

**IPCA estimado em 5% para todo o período de contrato, levando em conta a projeção do Focus para 2023 (4,84%).
***valor total não foi calculado porque a simulação não projeta o valor do IPCA ao longo do tempo e o valor total seria menor, já que o prazo também é menor. 

Como escolher o melhor financiamento imobiliário?

Considerando a simulação, a modalidade corrigida pela TR na Caixa é mais vantajosa neste momento com taxa nominal menor, valor total menor e CET menor e ainda pode sofrer uma queda no custo, considerando que o índice pode abaixar: no acumulado de 12 meses, está em 2,11%. Vale lembrar, porém, que a TR ficou zerada por alguns anos e voltou a subir nesse ciclo de alta da Selic (entenda a TR e como ela é calculada).

“A modalidade da TR tem por característica um formato mais conservador porque esse índice que corrige as parcelas tende a ser mais baixo que o IPCA e a remuneração da poupança”, explica Daniele Akamine, advogada imobiliária.

Neste caso, o consumidor encontra mais previsibilidade em relação aos custos ao longo do tempo. “Considero que a TR ou mesmo a linha prefixada se encaixam melhor para quem não tem dinheiro para quitar o apartamento no curto prazo”, avalia Akamine.

Com o passar do tempo, as modalidades de poupança e IPCA são mais imprevisíveis por estarem atreladas a indexadores mais voláteis e que não têm como prever na hora da contratação.

No caso da linha atrelada ao IPCA, o consumidor deve entender o nível de risco que vai assumir: na prática, não há limites para a correção (a parcela pode ficar exponencialmente mais cara).

“A pessoa tem renda guardada para quitar o imóvel, em caso de descontrole da inflação nos próximos dois, três ou cinco anos? Se sim, o IPCA pode ser uma opção a ser considerada, mas sabemos que não é o caso da maioria dos brasileiros”, explica Akamine.

O IPCA fechou 2022 em 5,78% e a projeção mais recente do Boletim Focus do BC prevê que o índice feche o ano de 2023 em 4,84%; em 3,89% em 2024; e em 3,5% em 2025.

O risco de fechar o financiamento, mas não conseguir pagar o débito ao longo do tempo e correr o risco de perder o imóvel por inadimplência. “E é praticamente impossível fazer uma simulação considerando a variação do IPCA para os próximos 30 anos”, diz Akamine. Entende-se também que a popularidade da modalidade é baixa, considerando apenas que a Caixa a oferece.

A linha de crédito corrigida pela remuneração da poupança é entendida como uma opção de risco intermediário entre as disponíveis. Ela tem um mecanismo específico: se a Selic está acima de 8,5% a.a., como no momento atual, ela passa a render 6,17% a.a. mais a Taxa Referencial (ou 0,5% ao mês mais a TR), que é sua remuneração máxima.

Se a taxa básica é reduzida para 8,5% a.a. ou abaixo disso, ela volta para a regra antiga e passa a render 70% da Selic mais a TR — situação encontrada até 8 de dezembro de 2021, quando o Copom subiu a Selic 1,5 p.p. para 9,25% ao ano.

Portanto, a taxa de juros na modalidade atrelada à poupança tem um teto previsto — não sobe mais do que o patamar atual (considerando que os bancos não aumentarão a parte fixa).

“Apesar disso, ainda vai demorar para que a Selic volte para pelo menos 8,5% ao ano para que essa modalidade sofra uma redução mais significativa de juros”, avalia Muskat, da Creditas.

Por isso, é importante que o consumidor busque fazer comparações e avaliar qual a melhor opção para o seu momento.

“Olhe para sua capacidade de pagamento da aquisição do imóvel. Os ciclos de juros costumam ser mais curtos que o prazo dos financiamentos. É importante que o consumidor esteja ciente desse compromisso de longo prazo. A modalidade que levar a maior previsibilidade das parcelas traz vantagens para o planejamento e sua execução”, explica Patrícia Palomo, economista e planejadora financeira CFP.

Atenção no CET e outras coisas mais…

A taxa de juros é a informação mais divulgada e discutida na hora de fechar um financiamento e o índice que vai corrigir o montante é crucial, mas não são os únicos custos dessa operação. Os especialistas alertam que é importante observar o Custo Efetivo Total (CET) da operação, a taxa que mostra efetivamente o que vai sair do bolso do consumidor.

“O CET é o dado que inclui todas as despesas do financiamento que vão além dos juros do empréstimo, como as tarifas operacionais, e os seguros obrigatórios, cujos preços variam de banco para banco e conforme o perfil do cliente. O interessado pode ter acesso a essa taxa na hora da contratação e é válido comparar as linhas de crédito pretendidas e seus respectivos CETs em diferentes bancos antes de fechar o negócio”, explica Akamine.

Portanto, olhar o CET pode complementar a escolha da melhor modalidade de crédito e o melhor banco.

“O consumidor deve ficar atento ao seguro: importante entender o que o banco está cobrando e adequar ao seu perfil. Olhe também o sistema de amortização, além do índice que vai corrigir o saldo devedor”, orienta Donato Souza, advogado especialista em direito bancário.

“Preste atenção na taxa de administração: os bancos costumam cobrar uma vez e embutir nas parcelas do contrato uma tarifa, mas isso faz parte da composição da taxa de juros, e o banco não deveria cobrar duas vezes”, acrescenta Souza, afirmando que o consumidor tem o direito de reclamar e exigir que todas as informações estejam descritas em contrato.

É hora de comprar imóvel?

O consumidor que avalia a compra de um imóvel pode se perguntar se é o momento ideal para isso. Os especialistas consultados que a aquisição do bem, neste momento, depende da situação de cada um.

“Tem pessoas que compraram o apartamento na planta há três anos e vão ter que dar entrada no financiamento nos próximos meses. Esperar não é uma boa opção: depois que o habite-se é liberado, o valor do saldo devedor costuma ser corrigido por IPCA +1% ao mês. É muito custoso”, explica Muskat.

Por isso, na visão do especialista, o consumidor nessa situação pode fazer o financiamento na melhor condição que encontrar agora para o seu perfil e depois fazer uma portabilidade de crédito.

“Depois de fechar o financiamento, pode esperar entre seis meses e um ano, quando a Selic já deverá ter tido uma queda mais significativa, e tentar portabilidade para taxa mais barata. É um benefício que nem todo consumidor considera, mas deveria para melhorar as condições do seu contrato”, sugere o diretor da Creditas.

Vale lembrar que a portabilidade de crédito pode ser uma alternativa para quem fechou contratos corrigidos pelo IPCA ou pela Poupança e quer fugir das possíveis variações das taxas nos próximos anos.

Por outro lado, se o consumidor escolher comprar o imóvel já pronto e não pode esperar mais meses até uma queda de juros mais significativa, a dica é pesquisar – e muito.

“As incorporadoras estão com estoques altos de unidades e vão começar a ofertá-los a preços menores. E aí vale a mesma dica: achou uma opção que faz sentido para o bolso, procure o melhor financiamento para você e avalie a portabilidade ou a renegociação”, explica Muskat.

Souza pontua que se o consumidor não precisar financiar um valor muito alto neste momento, pode ser uma saída. “Se não quiser esperar o ciclo de queda da Selic se consolidar, valores mais baixos reduzem todos os custos do financiamento e os bancos podem propor juros menores ou taxas mais atrativas. Mas o cliente sempre deve ficar atento e fazer um planejamento para entender se faz sentido ou se vale esperar”, explica.

Daniele Akamine acredita que vale a pena pagar juros mais baratos no ano que vem. Apesar disso, ela lembra que o Minha Casa, Minha Vida passou por uma ampliação para a faixa 3 para imóveis de até 350 mil e para quem tem renda mensal de até R$ 8 mil, com juros de até 8,66% ao ano na modalidade TR.

“A mudança pode ajudar uma parcela da população a conseguir financiar agora, mesmo com as condições não estando ainda ideais”, diz.

Giovanna Sutto

Repórter de Finanças do Fortune Gems. Escreve matérias finanças pessoais, meios de pagamentos, carreira e economia. Formada pela Cásper Líbero com pós-graduação pelo Ibmec.

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